Spechtsweg 23 Investor Prospect CN

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欧洲曹雪芹文化中心

在这里，我们可以迸发思想，让世界变得更美好；

在这里，我们与师生、学者和朋友一起饮茶漫步，留下难忘记忆。

投资意向书

师生公寓（霑园/栈园/学勤楼###）

Spechtsweg 23, 44801 Bochum，波鸿鲁尔大学对面

曹雪芹是中国古典小说《红楼梦》的作者。在两百五十多年前，他将一种支持社会中的弱者和穷人、教育年轻人、享受生活、利用和发展文明成果的文化带到了完美的境地，使人的独立和完整的人格得以绽放。

本着这种精神，我们计划在欧洲的心脏地带建立一个中心，正对着德国最好的大学之一——波鸿鲁尔大学（博士教育优秀奖，IC4U排名德国第三）。里面有关于曹雪芹文化的展览和档案，为文化活动和会议提供活动空间，还有许多最新标准的小型家具公寓，供学生和老师短期或长期居住，如来自邻近的鲁尔大学的学生，来自中国的交流讲师或国际会议参与者等。

我们正在寻找一位天使投资人，最好是曹雪芹文化的支持者，他将用400万欧元来实现这个项目，作为回报，他将从一开始就获得利息收入和分期还款，并从出租时获得一份租金收入作为回报。

背景介绍

位于波鸿的鲁尔大学（约40,000名学生）正在迅速扩张：主校区旁边的健康校区###已经基本完工。地铁站 "Universität "已被另一个 "健康校区"###延伸到500米之外。大学附近的生活空间很稀缺，土地价格正在上升（2017年，标准土地价值从250欧元上升到330欧元/平方米）。

湖南师范大学特聘教授、欧盟让-莫内讲席教授Martin Woesler博士，1989年起在鲁尔大学学习，目前是威腾/海德克大学David Martin讲席教授的中国能力###中心负责人。Woesler博士住在大学附近并设有办公室，于2017年成功收购了第一处房产，将其完全装修，改造成小型学生公寓并出租。这涉及到在被称为Professorenviertel（教师生活区###）的一栋平房，甚至在完工之前就已经完全租出去了，只发布了很少的广告，租金为16欧元/平方米。因为这些公寓都带有家具，并配有现代化的浴室和厨房，有带互联网和会客室的公共房间，还有一个共用的洗衣房。由于与师生生活社区达成协议，额外费用###在法律允许的范围内一次性结清，所以物业管理###工作很少。该房产的资金完全来自于租金收入（2500欧元的基本租金（不含水电暖气等费用），每月利息和还款负担不到2000欧元）。

Woesler博士在大学中心（Uni-Centre，带有购物设施、复印店、书店、图书馆和餐馆的步行区，和大学直接相连）的西端购置了另一处1038平方米的房产（本案）。已获得规划许可，计划将其改建为一栋4层楼的师生公寓（带电梯）。经验丰富的PSR Reiter建筑设计公司（曾为波鸿大学生服务部建造了学生宿舍）成功赢得本案标底###，并已经提交了建造申请。原来的旧建筑已经被拆除，大部分的挖掘坑已经被挖开（部分旧楼板还在）。

整个建筑计划也考虑到残疾人的便利，并适合老年人使用。学生群体将优先考虑国际学生（根据统计，国际学生获得个人住宅的租房机会较少）。一楼计划通过展示曹雪芹文化，让东西方文化在此交汇，师生、学者们在此畅所欲言。它也将成为一种初创企业的孵化器，一个带有快速W-LAN连接的会客交流场所，特别是为学生项目、首创项目和商业想法而设。在地下室，设计带有桑拿的商业运营的健康工作室，将为师生在会议休息期间、学习或工作间歇提供休憩空间。

对于这个新项目，建筑师计算出了最保守的收入——每月的基本租金收入约为15,000欧元。但根据附近一个较小项目的经验，Woesler博士预计其最保守收入约为25,000欧元。每月的利息和赎回负担为15,000欧元。

建筑师计算的建筑成本为270万欧元。受新冠疫情的影响，一些建筑材料的交付出现了瓶颈。因此，还需要有130万欧元的疫情保证经费，所以投资达到400万欧元。在以下的本案预算中，疫情保证经费尚未计算在内：

凭借每月15,000-25,000欧元的租金收入，投资者将在30-40年内收回其400万欧元的贷款。在这之后，投资者也会继续每月收到部分租金收入。这些单位作为抵押品。如果有必要，个别住宅单位也可以在锁定期###后出售，以便更快地偿还贷款。

一至三楼各有8个单位，其中4个单位面积为23平方米，4个单位面积为28平方米，还有1个位于屋顶的顶层公寓，面积为114平方米，底层有约150平方米的多功能空间。此外，在地下室还有150平方米的健康工作室。23平方米公寓的销售价值为5万欧元，28平方米的销售价值为6万欧元等，养生工作室的销售价值约为45.5万欧元，合计200万欧元。

Woesler博士保证偿还所有收到的投资。他拥有与他职业相称的收入，即中国一所国立大学的大学教授。

由于法律规定，只有在一定的锁定期###后，才有可能出售个别单位。因此，这些款项最初被纯粹作为可偿还的资本投资来处理。在锁定期###过后，投资可以具体和正式地转化为单位购买，并在土地登记册上做相应的记录。

当然，除了土地和财产的等值外，除了Woesler博士的担保外，投资是没有担保的，也就是说，如果Woesler博士无力偿还，可能会以全盘皆输告终（尽管已经为银行贷款投保了剩余债务保险）。然而，即使在这种情况下，Woesler博士也打算用他的职业收入来偿还所有投资者的本金索赔。如果一切按计划进行，将通过租金收入进行还款。

地下室：养生工作室 150m²

大厅：多功能会厅 150m²

1楼：4套公寓/23m²每套，4套公寓/28m²每套，共计204m²

2楼 4套公寓/23m²每套，4套公寓/28m²每套，共计204m²

3楼 4套公寓/23m²每套，4套公寓/28m²每套，共计204m²

顶楼 1间阁楼 114m²

共计；876 m²

所有数值都是简化的。确切面积和数值：见附录中的建筑平面图。

本案商业标地：位于波鸿，Spechtsweg 23（截至2022年1月8日）。

土地成本

土地（1028 m²）和建筑的购买价格：199,000欧元（已支付） (地价根据标准地价：330欧元/平方米=339,240欧元)

公证/土地登记费用2%：4，000欧元（已支付）

土地转让税6.5%：13，000欧元（已支付）

额外交易税费（土地注册登记，土地转让税）：20，000欧元（已支付）

共已支付236，000欧元

建筑费用（带多功能会议室和小型公寓的最大预算方案）--将分4次等额收取，分别为2022年2月15日、2022年9月1日、2022年3月1日、2022年9月1日，需要在这些期限之前提供无承诺的利息。

新建多户住宅，街区形式###（不知道Zweispänner是什么意思），2层楼（180m² x 4层=720m² + 52 m²楼梯=752m²，1400欧元/m²：材料、规划、审批、人工费用） 1，846，340.27欧元

规划和批准费用（10%）：184,634.03欧元

拆除费用：30,000欧元（已支付）

融资总额：2,317,489.19欧元

新冠疫情保证经费20%：463,497.84欧元

小计：2,780,987.03欧元

其中股权资本10%： 389,338.184欧元

融资金额：2,391,648.84欧元

额外的新冠疫情保证经费

(缓冲期，可以不使用） 1,608,351.16欧元

所需投资总额为4,000,000.00欧元

预期收益###（整个这段话我没有太看懂）

公寓租金在10.50欧元/和15欧元/平方米之间，带家具，见所附清单（共1281平方米，可对比房产Äskulapweg 5，目前它的租金为16欧元/平方米（带家具）：10.50欧元/月/平方米，如果使用KfW资金###，否则12欧元，带家具16欧元/平方米，这里仔细计算为15欧元税后）包括。11个停车位*25欧元=7,268欧元/月的基本租金，加上底层约170平方米的公共活动室约1000欧元=15,566欧元×12个月=186,792欧元，减去15%（新建筑的维护，租金损失）-28,019欧元=158,773.20欧元。地下室的150平方米的健康工作室的运营，要加上每月5,000欧元的统一租金，相当于每年60,000欧元，共计218,773.20欧元。

因此，仅租金收入就可以支付每月18,231.10欧元的还款/利息分期付款。

安全问题

在资金瓶颈的情况下，在买卖期###之后，1、2、3楼的单个住宅单位可以按5万欧元（4x23平方米）/6万欧元（4x28平方米）或22.5万欧元（1x114平方米）出售（学生宿舍/ETW，健康工作室）。总价值（不包括公共房间、停车位）：2,000,000欧元。

联系人: martin@woesler.de