Spechtsweg 23 Investor Prospect CN
欧洲曹雪芹文化中心
在这里，我们可以增长思想，使世界变得更好
并与学者、学生和朋友一起生活。
投资意向书
学生和讲师楼 Spechtsweg 23, 44801 Bochum，波鸿鲁尔大学对面
曹雪芹是中国小说《红楼梦》的作者。250年前，他将一种支持社会中的弱者和穷人、教育年轻人、享受生活、利用和发展文明成果的文化带到了完美的境地，使人的独立和完整的人格得以绽放。
本着这种精神，在欧洲的中心地带建立了一个中心，正对着德国最好的大学之一（博士教育优秀奖，根据IC4U排名，在德国排名第三），里面有关于曹雪芹文化的展览和档案，为文化活动和会议提供活动空间，还有许多最新标准的小型家具公寓，供学生和讲师短期和长期居住，如来自邻近的鲁尔大学的学生，来自中国的交流讲师或国际会议参与者。
我们正在寻找一位沉默的投资者，最好是曹雪芹文化的支持者，他将用400万欧元来实现这个项目，作为回报，他将从一开始就获得利息收入和分期还款，并从出租时获得一份租金收入作为回报。
背景介绍
位于波鸿的鲁尔大学（约40,000名学生）正在迅速扩张：主校区旁边的健康校区已经基本完工。地铁站 "Universität "已被另一个 "Gesundheits-Campus "延伸到500米之外。大学附近的生活空间很稀缺。土地价格正在上升（2017年，标准土地价值从250欧元上升到330欧元/平方米）。
湖南师范大学特聘教授、欧盟让-莫内讲席教授马丁-沃斯勒博士，1989年起在鲁尔大学学习，目前是威滕/赫德克大学大卫-马丁教授讲席的中国能力中心负责人，住在大学附近并设有办公室，于2017年成功收购了第一处房产，将其完全装修，改造成小型学生公寓并出租。这涉及到在所谓的Professorenviertel的一栋平房，甚至在完工之前就已经完全租出去了，只用了很少的广告努力。租金为16欧元/平方米，因为这些公寓都有家具，并配有现代化的浴室和厨房，有带互联网和座位的公共房间，还有一个共用的洗衣房。由于与学生和讲师住房社区达成协议，辅助费用在法律允许的范围内一次性结清，所以行政工作很少。该房产的资金完全来自于租金收入（2500欧元的冷租金，每月利息和还款负担不到2000欧元）。
Woesler博士在Uni-Centre（有购物设施、复印店、书店、图书馆和餐馆的步行区，一直到大学）的西端购置了另一处1038平方米的房产（这一处）。已获得规划许可，将其改建为一栋4层楼的小学生和讲师公寓（和电梯）。经验丰富的建筑师PSR Reiter，也为波鸿大学生服务部建造了学生宿舍，他被征服了，并已经提交了建筑申请。老建筑已经被拆除，大部分的挖掘坑已经被挖开（部分老楼板还在）。
整个建筑计划为残疾人提供便利，并适合老年人使用，学生群体将首先考虑到国际学生，根据研究，他们在私人住房市场上的机会较少。一楼应该是通过对曹雪芹文化的展览来刺激，使东方和西方文化交流，以及学生和讲师。它也将成为一种初创企业的孵化器，一个带有快速W-LAN连接的座位区的聚会场所，特别是为学生项目、倡议和商业想法而设。在地下室，带有桑拿的商业运营的健康工作室将在会议休息期间为学生和讲师提供休息时间，并为他们的学习或工作提供休息。
对于这个新对象，建筑师计算出最坏的情况下，每月的冷门租金收入约为15,000欧元，但根据附近一个较小对象的经验，Woesler博士预计约为25,000欧元。每月的利息和赎回负担将是15,000欧元。
建筑师计算的建筑成本为270万欧元。由于电晕，一些建筑材料的交付出现了瓶颈，因此，还需要有130万欧元的电晕安全缓冲，所以投资达到400万欧元。在下文中，仍然以没有安全缓冲的纯建筑成本为基础。
凭借每月15,000-25,000欧元的租金收入，投资者将在30-40年内收回其400万欧元的贷款。即使在这之后，投资者也会继续每月收到部分租金收入。这些单位作为抵押品。如果有必要，个别住宅单位也可以在锁定期后出售，以便更快地偿还贷款。
一至三楼各有8个单位，其中4个单位面积为23平方米，4个单位面积为28平方米，还有1个位于屋顶的顶层公寓，面积为114平方米，底层有约150平方米的多功能空间。此外，在地下室还有150平方米的健康工作室。23平方米公寓的销售价值为5万欧元，28平方米的销售价值为6万欧元等，养生工作室的销售价值约为45.5万欧元，合计200万欧元。
Woesler博士保证偿还收到的投资。他拥有与他的职业相称的收入，即中国一所国立大学的大学教授。
由于法律规定，只有在一定的锁定期后，才有可能出售个别单位。因此，这些款项最初被纯粹作为可偿还的资本投资来处理。在锁定期过后，投资可以具体和正式地转化为单位购买，并在土地登记册上做相应的记录。
当然，除了土地和财产的等值外，除了Woesler博士的担保外，投资是没有担保的，也就是说，如果Woesler博士无力偿还，可能会以全盘皆输告终（尽管为银行贷款投保了剩余债务保险）。然而，即使在这种情况下，Woesler博士也打算用他的职业收入来偿还所有投资者的本金索赔。如果一切按计划进行，将通过租金收入进行还款。
地下室养生工作室 150平方米 150
一楼 多功能空间 150 m² 150
1楼 4个单元，面积23平方米
4个单位，28平方米 204
二楼 4个单元，每个单元23平方米
4个单位，28平方米 204
3楼 4个单位，每个单位23平方米
4个单位，28平方米 204
1楼1号阁楼 114平方米 114
876 m²
所有数值都是简化的。确切面积和数值：见附录中的建筑应用。
业务计划
财产波鸿，Spechtsweg 23（截至2022年1月8日）。
财产成本
土地（1028 m²）和建筑的购买价格为199,000欧元。 (地价根据标准地价：330欧元/平方米=339,240欧元)
公证/土地登记费用2% 4.000欧元已支付
土地转让税6.5% 13.000欧元已支付
购买额外费用（土地注册登记，土地转让税）20.000欧元已支付
共支付236.000欧元
建筑费用（带多功能会议室和小型公寓的最大解决方案）--将分4次等额收取，分别为2022年2月15日、2022年9月1日、2022年3月1日、2022年9月1日，需要在这些期限之前提供无承诺的利息
新建多户住宅，街区形式，2层楼（180m² x 4层=720m² + 52 m²楼梯=752 m² à 1400 €/m²：材料、规划、审批、人工费用） 1.846.340.27 € 规划和批准费用（10%） 184,634.03欧元
拆除费用30,000欧元已支付
融资总额2.317.489,19欧元
科罗娜附加费20% 463,497.84欧元
小计2.780.987,03欧元
其中股权资本10% 389,338.184欧元
融资额2.391.648.84欧元
额外的电晕附加费
(缓冲区，可以不使用） 1.608.351,16欧元
所需投资总额为4,000,000.00欧元
预期收益
公寓租金在10.50欧元/平方米和15欧元/平方米之间，带家具，见所附清单（共1281平方米，可比房产Äskulapweg 5目前租金为16欧元/平方米，带家具 - 10.50每月和平方米，如果使用KfW资金，否则12欧元，带家具16欧元/平方米，这里仔细计算税后为15欧元）包括。11个停车位25欧元=7,268欧元/月的冷门租金，加上约1000欧元偶尔租用底层约170平方米的公共活动室=15,566欧元×12个月=186,792欧元减去15%（新建筑的维护，租金损失）-28,019欧元=158,773.20欧元。地下室的150平方米的健康工作室的运营，要加上每月5,000欧元的统一租金，相当于每年60,000欧元，共计218,773.20欧元。
因此，仅租金收入就可以支付每月18,231.10欧元的还款/利息分期付款。
安全问题
在资金瓶颈的情况下，在投机期过后，1、2、3楼的单个住宅单位可以以5万欧元（4x23平方米）/6万欧元（4x28平方米）或22.5万欧元（1x114平方米）出售（学生宿舍/ETW，健康工作室）。总价值（不包括公共房间、停车位）：2.000.000欧元。
联系人: martin@woesler.de